Émission Radio Bulle 93.6 : le viager, qu'est-ce que c'est et est-ce avantageux ?
Intervenants :
- Samia – Animatrice Radio Bulle
- Laetitia Rouve – Conseillère immobilière, Capifrance
Samia — Vous êtes bien, c'est normal, vous êtes avec nous sur le 93.6. Ici, c'est Radio Bulle, on rythme l'agenais, notamment le matin dans sa pétille entre 6h et 10h. La bonne information immobilière, c'est avec Capifrance et Laetitia Rouve. Et c'est là tout de suite. Bonjour Laetitia.
Laetitia — Bonjour Samia.
Samia — La semaine dernière, j'avais fait un teasing de dingue. J'avais déchaîné les passions en disant : le viager, il y en a qui sont pour, il y en a qui sont contre. Vous êtes pour ou vous êtes contre ? C'est à vous de répondre ce matin avec les bonnes informations de Laetitia.
Laetitia — Alors exactement, le viager c'est une vente immobilière un petit peu spéciale. Au lieu d'être payé en une seule fois, le vendeur reçoit une rente à vie versée par l'acheteur. Dans le vocabulaire juridique, le vendeur est le crédirentier et l'acheteur est le débirentier. Le paiement se fait généralement sous deux formes : il y a le bouquet, une somme versée au moment de la signature chez le notaire, suivi d'une rente viagère versée régulièrement jusqu'au décès du vendeur. Le principe clé, c'est que le viager repose sur l'aléa — personne ne peut prévoir combien de temps la rente va être versée.
Samia — Il y a un film comme ça, avec Michel Serrault, où les gens achètent une maison du côté de Saint-Tropez et pour finir, le vieux n'est pas décédé. Il y a toujours ce petit truc. C'est pour ça que moi, je suis ni pour ni contre, mais bon, quand même.
Laetitia — Il faut le voir différemment. Moi, avant d'être dans l'immobilier, je me disais qu'on parie un petit peu sur le décès du vendeur. Alors qu'il faut le voir autrement. Sur une maison que j'ai vendue en viager sur Bon-Encontre, il n'y a pas si longtemps, le vendeur — un homme seul, sans enfant — avait très peu de moyens tous les mois. Le fait de rester habiter dans sa maison en viager occupé, avec une rente tous les mois, lui a changé la vie. Il m'a dit les larmes aux yeux : « Je vais pouvoir enfin m'acheter de la viande pour manger. » Il mangeait des pommes de terre, ce qu'il trouvait. Et là, on se dit qu'on fait une bonne action. C'est là que notre métier prend tout son sens.
Samia — Est-ce que pour vendre en viager, on doit être vieux ?
Laetitia — Il n'y a pas d'âge minimum légal, mais le vendeur doit être majeur et capable juridiquement. En pratique, c'est entre 65 et 70 ans et plus qu'on a les demandes.
Samia — Donc si j'ai 55 ans et que je veux vendre en viager, c'est possible. Et si malheureusement j'ai une maladie grave et qu'il me reste peu de temps à vivre — est-ce que c'est possible, ou est-ce que c'est vicié ?
Laetitia — Il peut y avoir des annulations si un décès est trop rapide. Par exemple, si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature et que c'était lié à une maladie connue, la vente peut être annulée. Et généralement, on n'a pas le droit d'informer les acquéreurs sur l'état de santé du vendeur — même nous, on est censé ne rien savoir pour rester le plus transparent possible.
Samia — Je voulais savoir aussi si on a beaucoup de viagers sur le marché en ce moment en Lot-et-Garonne.
Laetitia — Il n'y en a pas beaucoup, une vingtaine environ. Principalement des viagers occupés. Il y a deux types de viagers : le viager occupé, où le vendeur continue à habiter dans le logement et conserve son droit d'usage et d'habitation, et le viager libre, où le bien est libre dès la signature — l'acheteur peut habiter ou louer immédiatement, mais la rente est souvent plus élevée.
Samia — Qui paie quoi dans tout ça ?
Laetitia — Dans un viager occupé, le vendeur paie les charges courantes, l'entretien et parfois les charges de copropriété. L'acheteur, lui, paie les grosses réparations, la taxe foncière et la rente tous les mois. C'est un peu comme un locataire avec un propriétaire. Et dans le viager libre, l'acheteur paie toutes les charges et travaux puisqu'il accède au logement, mais le vendeur ne paie plus rien tout en continuant à percevoir sa rente mensuelle.
Samia — C'est un savant calcul quand même. La donnée inconnue, c'est qu'on ne sait pas combien de temps la personne va vivre. Il y a même eu des cas où l'acheteur est décédé avant le vendeur.
Laetitia — Tout à fait. Il y a aussi un point très important : la fiscalité. Le bouquet n'est pas imposable. En revanche, la rente mensuelle, elle, est imposable par tranche d'âge. Entre 50 et 59 ans, on est imposé à 50% de la rente. Entre 60 et 69 ans, à 40%. Et au-delà de 70 ans, à 30%. Ça favorise donc les viagers pour les vendeurs les plus âgés. Nous sommes aussi régulièrement contactés par des personnes en conflit avec leurs enfants qui ne veulent pas qu'ils héritent du bien immobilier. Le viager leur permet de percevoir le bouquet, de le dépenser comme ils le souhaitent et de continuer à percevoir une rente. J'ai eu le cas d'une personne âgée qui a utilisé son bouquet pour voyager — elle disait que c'était son argent et qu'elle voulait en profiter.
Samia — Et le droit le lui permet. Est-ce qu'aujourd'hui, pour les acheteurs, acheter en viager c'est avantageux dans la France de 2026 ?
Laetitia — Oui, tout projet viager s'étudie. Il y a de très belles maisons avec de bons emplacements. Mais il n'y a pas de règle générale, c'est un calcul au cas par cas. Pour le calcul du bouquet et de la rente, on va s'appuyer sur la valeur de la maison, sur le droit d'usage et d'habitation si la personne reste vivre sur place, et sur l'âge du vendeur. Il peut y avoir deux têtes en viager — sur un couple, il faut attendre que les deux personnes soient décédées pour avoir le bénéfice du bien. Tout ça est réglementé et bien ficelé chez le notaire, tout est cadré juridiquement.
Samia — Merci beaucoup Laetitia Rouve, Capifrance, pour cet éclairage sur le viager. Tu vois, je suis moins hostile à l'affaire en fin de compte. Tu m'as convaincue ! Les amis, moi j'essaie de vous convaincre, non pas avec des viagers, mais avec du top de la musique. On se retrouve dans un instant sur le 93.6. Ici, c'est Radio Bulle.
