Un propriétaire n’est pas toujours libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix. “Si un bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption, le notaire va informer la mairie du prix et des conditions de la vente. À ce moment-là, la commune pourra décider d'acquérir le bien à la place de l'acquéreur initial”, explique Maître Florence Iung, avocate au barreau de Quimper.
Ces propriétaires proches de Tours ont pu en faire l’expérience. En 2024, ils souhaitent vendre leurs deux parcelles agricoles de près de deux hectares. Ils trouvent un acheteur avec lequel ils signent un compromis au prix de 3 467 520 euros. Une affaire en or, se sont-ils sûrement dit.
Mais c’était sans compter l’intervention de leur commune. La mairie décide en effet d’exercer son droit de préemption. Le pôle d’évaluation domaniale, un service de la direction générale des Finances publiques, se rend sur place pour estimer la valeur vénale des terrains. Le couperet tombe pour les propriétaires… La mairie fait une offre à 592 000 euros, soit près de six fois moins que celle du premier acquéreur.
Hors de question pour les propriétaires de l’accepter. La commune saisit alors le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Tours en novembre 2024 pour faire fixer le prix. Pour justifier le prix qu’elle propose, la ville affirme qu'il ne s'agit pas de “terrains à bâtir” mais de simples terrains agricoles non bâtis. Les terrains sont enclavés, sans accès à la voie publique et dépourvus de raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité, soutient la commune. Le prix, insiste-t-elle, doit donc être déterminé selon la méthode par comparaison avec d'autres parcelles non bâties de la même zone, et non en fonction d'un projet ou d'un usage futur.
Le 10 avril 2026, le tribunal judiciaire de Tours fixe le prix total d'acquisition des parcelles à 596 041,50 euros. “Le juge applique des règles d'évaluation précises. Il est allé chercher la situation juridique et matérielle du terrain et pas simplement le prix qu'un promoteur était prêt à payer”, explique l’avocate en droit immobilier. Le juge refuse également de qualifier les parcelles de “terrains à bâtir”. Bien que la zone où se situent les parcelles autorise certaines constructions sous certaines conditions, la loi exige un raccordement immédiat aux réseaux et un accès direct. Ce qui n’est pas le cas de ces terrains. Les parcelles sont donc juridiquement évaluées comme des terres agricoles. La commune est tout de même condamnée à verser 5 000 euros aux propriétaires pour participer à leurs frais de justice et 3 000 euros au titre du remboursement de l’expertise privée que les propriétaires avaient commandée pour se défendre.
Lorsqu’un droit de préemption urbain existe, l’avocate recommande aux vendeurs de “mandater leur propre expert avant d’engager des frais en justice pour savoir ce que vaut le bien.” Maître Iung rappelle également que les vendeurs ne sont pas obligés d’accepter l’offre de la commune. “Si elle propose un prix inférieur au premier acquéreur, le propriétaire peut refuser l'offre. Mais ils ne peuvent le faire qu'en renonçant à la vente.”
