Émission Radio Bulle du 93.6 : bien préparer son projet d'achat immobilier
Intervenants :
- Samia – Animatrice Radio Bulle
- Laetitia Rouve – Conseillère immobilière, Capifrance
- Mélanie Mazery – Courtier en prêt immobilier, CAFPI
Samia — Excellente matinée à tous sur Radio Bulle 93.6. Je le sais, tout va bien de votre côté. C'est normal, vous nous écoutez, vous êtes avec nous. Et puis, ce qui rythme aussi vos matinales, ce sont les chroniques de nos chroniqueurs. Une toute nouvelle proposition pour cette année 2026, c'est avec Capifrance et Laetitia Rouve. Les Bulles d'Imo sont de retour. Bonjour Laetitia.
Laetitia — Bonjour Samia.
Samia — Tu vas bien ?
Laetitia — Ça va très, très bien.
Samia — Je suis contente de t'avoir dans nos studios. Depuis le début de l'année, tu nous aides à mettre un petit peu d'ordre dans nos idées quand on est sur une démarche immobilière. Aujourd'hui, tu vas nous aider à bien préparer notre projet d'achat, le premier, le deuxième, le troisième, peu importe. Il y a quand même une marche à suivre.
Laetitia — Oui, effectivement, acheter un bien, ça se prépare. Et pour cette occasion, je suis venue accompagnée aujourd'hui.
Samia — Ton invitée, c'est Mélanie Mazery qui est courtier en prêt immobilier chez CAFPI. Bonjour Mélanie.
Mélanie — Bonjour Samia.
Samia — Bienvenue chez Radio Bulle. Vous allez me donner un petit peu la marche à suivre, les filles, toutes les deux. Je vais d'abord m'appuyer sur l'expertise de Laetitia. Figure-toi que là, comme ça, ça me prend : j'ai envie d'acheter une nouvelle maison. Comment je vais m'y prendre ? Peut-être que j'ai déjà acheté par le passé, peut-être que je n'ai jamais acheté. Est-ce qu'il y a un dénominateur commun, des réflexes à avoir ?
Laetitia — Alors, la toute première chose à faire, avant de se positionner sur une visite, c'est de savoir ce que l'on cherche vraiment. Il est essentiel de définir des critères : le nombre de chambres, le secteur géographique. Est-ce que vous souhaitez faire des travaux ou pas ? Il faut distinguer ce qui est indispensable de ce qui est simplement souhaitable.
Samia — C'est vrai que quand on achète une maison, on a plein de critères, plein de rêves. On dit : je veux cinq chambres, je veux trois salles de bains, je veux pas de vis-à-vis, une longue allée avec des arbres… On veut tout un château ! Et puis, il y a la réalité des faits, le budget. On revoit un petit peu nos ambitions à la baisse ou on les réajuste. Ça fait partie aussi de ton travail de bien cibler ce qui est faisable.
Laetitia — Exactement. Quand je rencontre des acquéreurs, on fait un point sur leur projet. C'est un projet de vie. Et ce qui est très important, c'est connaître sa capacité financière. C'est un point fondamental. Ça va inclure le prix d'achat du bien, les frais de notaire, les éventuels travaux à prévoir et bien sûr, la capacité d'emprunt réelle.
Samia — Oui, parce que c'est vrai qu'on peut arriver en disant : j'ai un budget de 240 000 €, donc la maison fait 240 000 €. Mais non, en fait. Tout ça fait partie d'une pédagogie que vous devez mettre en place ?
Laetitia — Exactement. J'ai la chance de travailler avec Mélanie. Je lui envoie régulièrement mes clients acquéreurs pour connaître leur capacité d'emprunt, parce que c'est la base de tout projet. Et Mélanie est une professionnelle hors pair dans ce domaine.
Samia — Et c'est vrai que la semaine dernière, je t'avais dit : ça a l'air bien compliqué pour les gens de pouvoir souscrire à un prêt immobilier, parce que la conjoncture est un peu tendue. Tout augmente, mais pas forcément les salaires. Et tu m'as dit : non Samia, il faut tenter le coup avec un courtier. Mélanie, est-ce que tu peux nous donner des éléments qui vont peut-être rassurer nos auditeurs ?
Mélanie — Alors, effectivement, comme le disait Laetitia, il faut commencer par le commencement. Pour ne pas être déçus, c'est déjà savoir combien on peut acheter. Ça va dépendre de ce que l'on gagne, mais les revenus ne sont pas le seul critère : il y a tout un tas de paramètres qui permettent de valider ou non un financement. Une notion très importante que je dis à mes clients quasi systématiquement, c'est la notion d'apport et d'épargne de précaution. C'est-à-dire d'avoir épargné, d'avoir mis de l'argent de côté — pas forcément pour tout mettre dans le projet, il faut toujours se garder une réserve — mais vraiment pour rassurer les banques en mettant un peu d'apport et en conservant une épargne de sécurité. C'est le conseil numéro un pour un financement.
Samia — Mélanie, j'aime bien les chiffres. Quand tu parles d'épargne de précaution, à partir de quel moment c'est convenable, par rapport à un type de bien, sur un prix d'achat ?
Mélanie — Ça va dépendre. Quelqu'un qui achète à 100 000 € n'aura pas forcément les mêmes conseils qu'un achat à 300 000 €. Il faut une notion de cohérence, mais grosso modo, on part d'une notion de 10%, ce qui va correspondre au moins aux frais liés au crédit pour sécuriser le projet.
Samia — D'accord. Donc c'est vraiment ton travail d'apporter à la banque un dossier qui tient la route. Si le dossier ne tient pas la route, tu t'arrêtes ?
Mélanie — Oui, je peux tout à fait étudier la capacité d'emprunt des clients. Si j'estime que je n'aurai aucune solution de financement, je le dis immédiatement et je donne plutôt des conseils : aujourd'hui le projet n'est peut-être pas finançable, mais s'ils gèrent bien leurs comptes, mettent de l'argent de côté, peut-être que le projet sera finançable dans plusieurs mois.
Samia — Et c'est vrai que toi, Laetitia, le travail que mène Mélanie, ça te fait gagner du temps.
Laetitia — Oui, effectivement. Quand j'ai des clients qui souhaitent se positionner sur une maison et me faire une offre, je ne présente pas l'offre à mes vendeurs tant que je n'ai pas un accord de principe ou un document justifiant ce prêt.
Samia — D'accord. Donc, pour bien préparer son projet d'achat, on a bien compris que c'est comme dans tout : le nerf de la guerre, c'est quand même l'argent. Et surtout votre épargne, par les temps qui courent. Les banques ont besoin de se rassurer.
Mélanie — De plus en plus. Les dossiers doivent être de plus en plus solides. L'épargne est encore plus importante qu'il y a quelques années. Il y a 10 ans, c'était plus facile, on pouvait y aller avec trois fois rien, sans apport. Aujourd'hui, clairement, ça n'existe plus.
Samia — On n'a pas de boule de cristal. On voit que la conjoncture économique nationale, le contexte géopolitique assez incertain, ont des répercussions sur tout le reste. Est-ce qu'on a quand même des éléments qui peuvent rassurer de futurs acquéreurs dans la région ? On est en Lot-et-Garonne, sur une proposition encore très concurrentielle par rapport à d'autres régions, non ?
Laetitia — Non, effectivement, on est sur des prix tout à fait abordables en Lot-et-Garonne. On a beaucoup d'investisseurs toulousains, bordelais, mais également parisiens qui viennent sur le secteur parce que les prix sont abordables.
Samia — Tant qu'ils ne font pas monter la sauce… Moi, ça me va bien s'ils apportent de l'attractivité, mais il ne faudrait pas qu'ils viennent étouffer le marché. Donc les amis, achetez ici ! Est-ce qu'il y a d'autres petits conseils qu'on pourrait donner ce matin, Laetitia ?
Laetitia — Aujourd'hui, ce qu'on peut dire, c'est qu'un acquéreur qui prépare bien son projet peut être réactif et se positionner sur une maison. Souvent, on a plusieurs acquéreurs qui se positionnent en même temps, mais un acquéreur qui aura un financement sûr — le propriétaire va valider l'offre avec celui-là. Donc, être bien préparé vous permettra d'acquérir plus facilement.
Samia — Bon, préparez-vous bien. Allez voir des courtiers dans la région comme Mélanie Mazery. Ce n'est pas du jugement, les amis. C'est vrai qu'il y a des gens qui ont du mal à venir déposer leur fiche d'impôt, leurs revenus sur la table. Mais il y a des professionnels en face qui sont là pour vous aider. Si ce n'est pas le cas aujourd'hui, ce sera le cas demain. On est d'accord, Mélanie ?
Mélanie — Oui, on est tout à fait d'accord. Un projet, ça se prépare. Acheter une maison, ce n'est pas acheter une baguette de pain ou un jean. Ça se prépare, ce sont de gros montants. On s'engage sur de nombreuses années — du 25 ans aujourd'hui en durée longue. Donc, préparer un projet, c'est s'engager sur quelque chose où on doit être sûr d'y arriver, pour ne pas avoir d'anomalie bancaire, de rejets ou ce genre de choses. C'est quelque chose qui doit se préparer à l'avance.
Samia — C'est du sérieux, c'est du concret. Ce sont les Bulles d'Immo. Merci Laetitia Rouve.
Laetitia — Merci beaucoup Samia. Et merci Mélanie Mazery.
